부동산 양도소득세 FAQ 20가지(1)

부동산 양도소득세 자주하는 질문 20가지를 소개합니다. 평소 궁금했던 내용을 이번 자료로 해소되기를 바라봅니다. 

 

 

 

 

1. Q: 양도소득세는 정확히 언제, 어떻게 내야 하나요?

 

A: 양도소득세는 부동산을 판 해의 다음 해 5월 1일부터 31일까지 신고하고 납부해야 해요.

예를 들어, 2024년 8월에 집을 팔았다면 2025년 5월에 신고하고 세금을 내면 됩니다.

 

신고는 국세청 홈택스 웹사이트나 모바일 앱을 통해 할 수 있고, 세무서를 직접 방문해서 할 수도 있어요.

납부는 은행이나 인터넷뱅킹, 홈택스를 통해 가능합니다.

세금이 1천만 원을 넘으면 2개월 이내에서, 2천만 원을 넘으면 4개월 이내에서 나눠 낼 수 있다는 점도 기억해두세요.

 

 

 

2. Q: 1세대 1주택 비과세, 정확히 어떤 경우이고 예외는 없나요?

 

A: 1세대 1주택 비과세는 한 가구가 집 한 채만 소유하고 그 집에서 2년 이상 실제로 살았을 때 적용돼요.

이 경우 9억 원까지는 양도소득세를 내지 않아도 됩니다.

 

하지만 몇 가지 예외가 있어요:

- 고가주택(실거래가 9억 원 초과)의 경우, 9억 원을 초과하는 금액에 대해서만 과세해요.

- 2년 미만 보유해도 직장 이전, 질병 치료 등 부득이한 사유로 팔 때는 비과세될 수 있어요.

- 지방 이주나 대체주택 취득 시 일시적 2주택도 비과세 가능합니다.

- 최근에는 다주택자가 1주택만 남기고 팔 때도 2년 거주 요건 없이 비과세를 적용하는 한시적 정책이 있었어요.

실제 적용은 복잡할 수 있으니, 본인 상황에 맞는지 꼭 전문가와 상담해보세요.

 

 

 

3. Q: 여러 채의 집을 가지고 있다면 세금은 어떻게 달라지나요?

 

A: 다주택자의 경우 세금이 많이 올라갑니다.

구체적으로 이렇게 돼요:

 

- 2주택자: 기본세율에 10%p를 추가해요. 예를 들어 기본세율이 40%라면 50%가 되는 거죠.

- 3주택 이상: 기본세율에 20%p를 추가합니다.

- 조정대상지역 2주택자: 3주택 이상과 동일하게 20%p 추가돼요.

 

또, 다주택자는 장기보유특별공제 혜택도 제한적으로 받게 됩니다.

2021년 이후에는 다주택자가 10년 이상 보유해도 최대 공제율이 30%로 제한돼요.

1세대 1주택자의 최대 공제율 80%와 비교하면 큰 차이죠.

다만, 정책 변화가 잦아 매각 시점의 최신 규정을 꼭 확인해야 해요.

 

 

 

4. Q: 상속받은 집의 양도소득세 계산은 어떻게 하나요?

 

A: 상속받은 집을 팔 때도 양도소득세를 내야 하지만, 계산 방식이 좀 달라요:

- 취득가액: 상속받은 시점의 시가를 취득가액으로 봅니다.

이는 상속세 신고 시 평가한 가액을 말해요.

 

- 보유기간: 피상속인(돌아가신 분)의 보유기간도 합산해서 계산해요.

이는 장기보유특별공제를 받을 때 유리합니다.

 

- 1세대 1주택 비과세: 상속받은 주택이 피상속인의 1세대 1주택이었다면, 상속인이 상속받은 후 팔 때도 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있어요.

단, 상속개시일로부터 2년 이내에 팔아야 합니다.

 

예를 들어, 부모님이 20년간 보유한 집을 상속받아 2년 후에 팔았다면, 22년의 보유기간을 인정받아 장기보유특별공제를 받을 수 있어요.

이렇게 하면 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

 

 

 

5. Q: 부부 공동명의로 집을 샀는데, 양도소득세는 어떻게 계산하고 신고하나요?

 

A: 부부 공동명의 주택의 양도소득세 계산과 신고는 이렇게 합니다: - 계산: 지분율에 따라 각자의 양도소득세를 따로 계산해요.

보통 50:50으로 하지만, 다른 비율로 되어 있다면 그 비율대로 해요.

 

- 신고: 부부가 각각 따로 신고해야 합니다.

한 사람이 대표로 신고할 수 없어요.

 

- 비과세 적용: 1세대 1주택 비과세는 부부 공동명의여도 하나의 주택으로 봐요. 즉, 요건을 충족하면 각자의 지분에 대해 비과세가 적용됩니다.

- 장기보유특별공제: 각자의 지분에 대해 별도로 적용돼요.

 

예를 들어, 부부가 6억 원에 산 집을 10년 후 10억 원에 팔았다고 해볼까요?

50:50 지분이라면 각자 2억 원((10억 - 6억) ÷ 2)의 양도차익에 대해 세금을 계산하고 신고해야 합니다.

1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다면 9억 원까지는 비과세니까 이 경우 양도소득세는 없겠네요.

 

 

 

6. Q: 집을 증여받았는데 바로 팔면 세금은 어떻게 되나요?

 

A: 증여받은 집을 바로 팔 때는 세금 계산이 조금 복잡해져요. 이렇게 된답니다:

- 증여일로부터 5년 이내에 팔면, 증여자(준 사람)의 취득가액을 기준으로 양도소득세를 계산해요.

- 증여자의 보유기간은 공제 혜택을 받지 못해요.

즉, 장기보유특별공제는 증여받은 날부터 새로 계산합니다.

 

- 증여세와 양도소득세를 이중으로 내야 할 수 있어요.

예를 들어볼까요? 부모님이 20년 전 3억 원에 산 집을 증여받아 1년 후 10억 원에 팔았다고 해봐요.

- 양도차익: 7억 원 (10억 원 - 3억 원)

- 보유기간: 1년 (증여받은 시점부터 계산)

- 장기보유특별공제: 없음 (2년 미만 보유) 이 경우, 7억 원에 대한 양도소득세를 내야 하고, 이미 낸 증여세는 공제받을 수 있어요.

 

하지만 전체적으로 세금 부담이 크겠죠.

그래서 증여받은 집을 팔 때는 시기를 잘 고려해야 해요.

 

 

 

7. Q: 재개발, 재건축 주택의 양도소득세는 어떻게 계산하나요?

 

A: 재개발, 재건축 주택의 양도소득세는 상황에 따라 다르게 계산돼요.

크게 세 가지 경우로 나눌 수 있어요:

 

1) 사업시행인가 전 양도:

- 일반 주택 양도와 동일하게 취급해요.

- 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 비과세 적용 가능해요.

 

2) 사업시행인가 후, 관리처분계획인가 전 양도:

- 주택이 아닌 "재개발(재건축) 입주권"을 양도한 것으로 봐요.

- 비과세 적용이 안 되고, 장기보유특별공제도 제한적으로 적용돼요.

 

3) 관리처분계획인가 후 양도:

- 일반적으로 "재개발(재건축) 입주권"을 양도한 것으로 봐요.

- 다만, 최종 양도 시점이 준공 후라면 "주택"을 양도한 것으로 볼 수 있어요.

 

예를 들어, 재개발 사업이 시작된 지역의 집을 갖고 있다고 해볼까요?

사업시행인가 전에 팔면 일반 주택처럼 취급받아 비과세 가능성이 있어요.

하지만 사업이 진행된 후에 팔면 "입주권" 양도로 보고 과세될 가능성이 높아집니다.

 

재개발, 재건축 지역의 주택을 팔 때는 사업 진행 단계를 잘 확인하고, 세금 문제를 꼼꼼히 따져봐야 해요.

전문가와 상담하는 것도 좋은 방법이에요.

 

 

 

8. Q: 양도소득세 계산할 때 필요경비로 인정되는 것들은 구체적으로 뭐가 있나요?

 

A: 양도소득세 계산 시 필요경비로 인정되는 항목들은 꽤 많아요.

이걸 잘 활용하면 세금을 줄일 수 있으니 꼼꼼히 챙겨보세요:

 

1) 취득 관련 비용:

- 취득가액: 매매가격 또는 신축 비용

- 취득세, 등록세

- 중개수수료

- 인지세

- 부동산 권리 확보 비용 (소송비용 등)

 

2) 보유 관련 비용:

- 재산세, 종합부동산세

- 대보수 비용 (예: 리모델링 비용, 500만 원 이상)

- 소액수선비 (연 200만 원 한도)

 

3) 양도 관련 비용:

- 중개수수료

- 양도소득세 신고 관련 비용 (세무사 수수료 등)

- 증권거래세 (부동산 주식 양도 시)

 

4) 기타 비용:

- 자본적 지출 (예: 발코니 확장, 화장실 개조)

- 양도비 (광고비, 이사비 등)

 

예를 들어, 10년 전 5억 원에 산 집을 10억 원에 팔 때:

- 취득 시 취득세 1.1% (550만 원)

- 보유 기간 중 재산세 (연 100만 원, 총 1,000만 원)

- 5년 전 주방 리모델링 (1,500만 원)

- 양도 시 중개수수료 (1,000만 원)

 

이런 비용들을 모두 필요경비로 인정받으면, 양도차익이 5억 원에서 4억 1,950만 원으로 줄어들어 세금도 줄어들겠죠.

 

단, 모든 비용은 객관적인 증빙자료(영수증, 계약서 등)가 있어야 인정받을 수 있어요. 평소에 이런 자료들을 잘 모아두는 것이 중요해요.

 

 

9. Q: 장기보유특별공제는 어떻게 계산하나요?

구체적인 예시로 설명해주세요.

 

A: 장기보유특별공제는 부동산을 오래 보유할수록 세금을 덜 내게 해주는 제도예요.

보유 기간과 거주 기간에 따라 공제율이 달라지는데, 구체적으로 살펴볼까요?

 

1) 일반 부동산:

- 3년 이상: 6%

- 4년 이상: 8%

- 5년 이상: 10%

- 이후 1년마다 2%씩 증가

- 최대 30% (15년 이상)

 

2) 1세대 1주택:

- 3년 이상: 24%

- 4년 이상: 32%

- 5년 이상: 40%

- 이후 1년마다 8%씩 증가

- 최대 80% (10년 이상)

 

예시를 들어볼게요:

 

Case 1: 일반 부동산

- 취득가: 5억 원

- 양도가: 8억 원

- 보유기간: 7년

- 양도차익: 3억 원

- 공제율: 14% (7년 보유)

- 공제금액: 3억 원 × 14% = 4,200만 원

- 과세표준: 3억 원 - 4,200만 원 = 2억 5,800만 원

 

Case 2: 1세대 1주택

- 취득가: 5억 원

- 양도가: 8억 원

- 보유기간: 7년 (실거주 5년)

- 양도차익: 3억 원

- 공제율: 56% (7년 보유)

- 공제금액: 3억 원 × 56% = 1억 6,800만 원

- 과세표준: 3억 원 - 1억 6,800만 원 = 1억 3,200만 원

 

보시다시피, 1세대 1주택의 경우 공제 혜택이 훨씬 크죠.

그래서 가능하다면 한 집을 오래 보유하는 것이 세금 측면에서 유리할 수 있어요.

 

 

 

10. Q: 양도소득세 분할 납부가 가능하다고 들었는데, 어떤 경우에 어떻게 할 수 있나요?

 

A: 네, 맞아요. 양도소득세가 고액일 경우 분할 납부가 가능해요. 구체적인 기준과 방법을 알아볼까요?

 

분할 납부 기준:

- 납부할 세액이 1천만 원 초과 3천만 원 이하: 2개월 이내 분납 가능

- 납부할 세액이 3천만 원 초과: 3개월 이내 분납 가능

 

분할 납부 방법:

 

1) 1천만 원 초과 3천만 원 이하인 경우:

- 1차: 납부기한 내에 50% 이상 납부

- 2차: 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나머지 금액 납부

 

2) 3천만 원 초과인 경우:

- 1차: 납부기한 내에 33.3% 이상 납부

- 2차: 납부기한 경과 후 1개월 이내에 33.3% 이상 납부

- 3차: 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나머지 금액 납부

 

예시: 양도소득세가 5천만 원인 경우

- 1차: 5월 31일까지 1,666만 원 이상 납부

- 2차: 6월 30일까지 1,666만 원 이상 납부

- 3차: 7월 31일까지 나머지 금액 납부

 

주의할 점: - 분할 납부는 신청하지 않아도 자동으로 적용돼요.

- 분할 납부 중 납부기한을 지키지 못하면 나머지 금액을 한 번에 내야 해요.

- 분할 납부 기간에 대한 이자는 따로 부과되지 않아요.

 

이렇게 분할 납부를 활용하면 일시에 큰 금액을 납부해야 하는 부담을 줄일 수 있어요.

특히 부동산을 팔고 다른 부동산을 사는 경우처럼 일시적으로 자금이 부족할 때 유용하게 사용할 수 있답니다.

 

 

 

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